初心者は押さえておきたい!アパート経営のデメリット4つ

今後は安定した収入の確保のために、アパート経営を考えている方もいるでしょう。しかし初心者が陥りやすいリスクもあるため、それを事前に知っておくことも大切な要素となります。大家さんになってから「違う」では遅い、今から覚えておきたいアパート経営のデメリットを4種類紹介します。

1・空き室リスク

家賃収入が入らなければ初期投資として利用した住宅ローン・毎月かかる経費などが支払えなくなります。また、ローンを組んでいなくてもそれで終わりではなく、毎月決まった金額の経費が発生し、これからの修繕費の捻出もしなければなりません。自転車操業をしないためにもリスク管理が必要となります。

解決策としてはリフォーム・リノベーションをする方法があります。現代のニーズにそぐわない物件は人が集まりにくくなります。どんな人をターゲットにするかを明確にできれば、リフォーム計画も立てやすくなります。若者を対象にするならインテリアにこだわってみるとか、夜間の生活音が響かない対策も良いでしょう。高齢者向けならバリアフリー化、ファミリー物件なら親子のつながりを持たせる間取り作りも魅力が増します。

ほかにも空き室対策として、家賃を値下げする方法もあります。周辺地域の相場と比較し割合が高いなら、値下げして募集することで人が集まりやすくなります。家賃が高いままで目先の収入を優先するより、下げて長期的な収入に繋げたほうが成功しやすいでしょう。

2・災害リスク

日本の場合どの地域でも地震のリスクがありますし、火災や津波などの災害も予想することができません。これらの問題を解決できるのは保険になります。

火災保険については多くの方が加入しますが、地震や災害についてはオプションになっている事項もあるため確認しましょう。川が近い場所、過去に床下・床上浸水が見られた物件は注意が必要です。ほかにも台風が上陸する地域では屋根などの保障も重要となり、積雪のある地域では雪害についても確認したいポイントです。

また、物件を複数保有しリスクを分散させる対策もあります。この方法でしたら1軒当たりの保険料が高額になりにくく、万が一1つの物件が災害にあってももう1つの物件で利益を生み、マイナスになることはありません。初期投資の費用がある程度かけられるなら、このようなリスク管理もおすすめです。

3・家賃滞納リスク

入居者が失業などにより家賃の滞納リスクが発生します。ほかにも年金収入者、生活保護者も収入が1つしかないため注意が必要です。家賃滞納リスクが無い人を入居させるのももちろん重要ですが、そうで無い人でもいつリストラで職を失うかはわかりません。ある程度リスク管理しても家賃の滞納は完全に防ぐことはできません。

対策としては管理会社の保証制度を利用することです。家賃の回収は全て管理会社にまかせ、万が一滞納があってもその金額を保証してくれる会社もあります。長期間の滞納は当然管理会社にとって不利となりますから、退去させる・保証人に連絡・裁判をかけるなど法的手段に出ることもあります。これらは全て管理会社に任せることができ、大家さん自体は影響しません。

また、入居者審査を厳しくするのも対策となります。
保証人が働いていない場合断る
2名以上の保証人を付ける
収入が安定しない職業の人は避ける
年金生活者、生活保護受給者は受け付けない
入居者本人の身元や勤務先をきちんと調べる
これらの対策をしておくと、家賃滞納リスクはかなり減ります。管理会社や不動産会社に全て任せきりにするのではなく、自分の目で確かめ入居希望者を判断してください。

4・金利リスク

不動産投資をする際に初期費用を全て用意できる人は少なくなっていますから、大抵ローンを組みます。金利は市場の景気にも左右されており、今後上がらないとはいいきれません。ローンを組む際にはきちんとシミュレーションを利用し、どのようなリスクがあるか知っておきましょう。

例えば固定金利にする方法があります。この場合長期間金利は固定され、市場の景気が変動しても影響しません。その代わりローンを組んだ当初の金利が高ければ、金利相場が低下してもそのままになります。この方法は金利が低い時にはメリットがあるのですが、高ければ変動金利を選び後でローンを組み変えたり借り換えたりする方法も検討しましょう。そして最低限どのくらいの金利上昇で利益が出なくなるかは知っておきたいものです。

不動産投資には様々なデメリットがあることがわかったのではないでしょうか。しかし、事前に対策方法を知っておけば怖いことはありません。今回紹介したリスクはどの物件でも可能性がありますから、最悪の事態も想定し事前に対策方法を確認しておくことです。きちんとリスク管理をしておけば、後で失敗したということが少なくなります。不動産投資は良い面だけでなく、悪い部分にも目を付けてから始めるのが大切となります。